2025년 전세사기 최신 수법 6가지 총정리: 보증금 지키는 실전 예방 전략

요즘 전세사기 수법이 점점 더 교묘해지고 있다는 사실, 알고 계셨나요? 등기부등본 위조는 물론, 금융기관을 사칭하거나 동일 주택에 이중계약을 맺는 등 상상을 초월하는 수법들이 매년 등장하고 있습니다.

이 글에서는 2025년 기준으로 가장 자주 발생하고 있는 전세사기 최신 유형 6가지를 상세히 분석하고, 각 사기 수법에 맞춘 현실적인 예방 전략까지 소개합니다. 실제 사례와 비교표까지 함께 제공하니, 지금 당장 확인하시고 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법을 알아보세요.

✅ 동일 주택에 전세계약 두 번, 이중계약 전세사기

이중계약은 하나의 주택을 두 명 이상의 세입자에게 동시에 임대하고 각자에게 보증금을 받아 챙기는 전형적인 사기 방식입니다.

임차인 입장에서는 법적으로 유효한 계약서를 보유하고 있음에도 불구하고, 실제 입주 시 다른 사람이 먼저 살고 있거나, 후순위 계약자가 등장해 법적 분쟁에 휘말리는 상황이 벌어집니다.

특히 전입신고나 확정일자를 받기 전에 이런 일이 발생할 수 있기 때문에, 계약 당일 바로 등기부등본을 재열람하고, 입주예정자 여부를 중개사에게 확인하는 것이 매우 중요합니다.

✅ 등기부등본 위조 수법과 진짜 서류 구별법

등기부등본은 부동산의 진짜 주인을 확인하는 가장 중요한 수단입니다. 그러나 최근에는 포토샵 등으로 조작한 위조 등기부등본이 유포되며 신뢰를 악용하는 전세사기가 늘고 있습니다.

위조된 문서는 보통 인쇄된 서류만 제공하거나, 화면 캡처 형식으로 전송됩니다. QR코드가 없거나, 문서번호가 누락된 경우 반드시 의심하고, 직접 인터넷등기소에서 실시간 열람한 등본만을 신뢰해야 합니다.

등기부 열람은 세입자 본인이 직접 실행해야 하며, 계약 직전과 직후 2회 이상 확인하는 습관이 필요합니다.

✅ 대포폰 사용하는 임대인, 전세사기 판별법

연락처를 바꿔가며 연락하는 임대인은 위험 신호입니다. 최근에는 대포폰을 사용해 정체를 숨기고 계약서를 작성한 뒤 사라지는 사례가 급증하고 있습니다.

보통 이러한 임대인은 본인 대면을 피하고, 계약 과정에서 “문자로 연락 주세요”라며 회피하는 경향이 있습니다.

전화번호가 휴대폰 인증을 받을 수 없는 번호라면, 이미 명의자가 존재하지 않는 대포폰일 가능성이 높습니다. 계약을 진행하기 전, 임대인의 명의와 휴대전화 번호가 일치하는지 확인하는 방법도 필요합니다.

✅ 임대인이 아닌 사람이 계약, 불법 전대차 사기

불법 전대차는 임대인이 아닌 기존 세입자가 집을 제3자에게 무단으로 재임대하는 방식입니다. 계약은 존재하지만, 법적 효력이 없는 경우로 보증금을 보호받지 못하는 대표적인 사기 유형입니다.

이들은 “위임받은 계약이라 가능하다”, “집주인이 바빠서 대신 계약을 진행한다”고 설명하지만, 실제로는 권한 없는 사람이 임대인의 이름으로 계약을 체결하는 것입니다.

등기부등본과 계약서상의 임대인 정보가 일치하지 않으면, 반드시 실제 소유자와 직접 대면한 후 계약을 진행해야 합니다.

✅ 임대인 체납으로 인한 보증금 압류 피해 예방

전세사기 중 가장 위험한 유형 중 하나는 임대인이 세금이나 금융채무를 고의적으로 체납한 후, 그 부동산이 압류되거나 경매로 넘어가는 경우입니다.

이런 상황에서는 세입자가 선순위 채권자보다 뒤처질 경우 보증금을 전혀 돌려받지 못할 수 있습니다. 등기부등본에 ‘가압류’, ‘가처분’, ‘경매 개시’ 같은 문구가 기재되어 있다면, 해당 부동산은 매우 위험한 상태입니다.

이러한 항목이 있다면 계약을 진행하지 말고, 다른 안전한 물건을 선택해야 합니다. 보증보험 가입 여부도 확인이 필요합니다.

✅ 보증금 맡긴다는 말에 속지 마세요, 금융기관 사칭 사기

초보자를 위한 전세사기 예방법 6단계 (2025 최신): 계약서 확인부터 보증보험까지

“이 집은 보증금이 은행에서 보관되고 있어 안전하다”는 말, 믿으셨다면 위험합니다. 최근에는 금융기관을 사칭해 마치 공식적으로 보호되는 계약처럼 속이고 보증금을 가로채는 사례가 발생하고 있습니다.

가짜 문서에 금융기관 로고를 삽입하거나, 허위 전화번호를 제공해 세입자가 안심하게 만든 뒤, 계약금을 먼저 받는 수법이 대표적입니다.

실제로 금융기관은 개인간 임대차 계약에 개입하지 않으며, 보증보험이 포함된 계약은 세입자가 직접 해당 기관에 가입 신청을 해야만 효력이 발생합니다. 반드시 서류의 진위 여부를 확인하고, 중개사에게 직접 보증기관에 연락해 보도록 요청하세요.

✅ 전세사기 수법별 특징과 예방 전략 비교표

사기 유형	주요 특징	사전 예방 방법
이중계약	동일 집에 여러 명과 전세계약 체결	계약일자 확인, 전입신고 및 열람 반복
등기부등본 위조	가짜 문서로 소유주를 사칭	인터넷등기소에서 직접 실시간 열람
대포폰 사용	연락처 변경 잦고 실물 대면 회피	명의 확인, 문서 서명 전 신원 확인
불법 전대차 계약	기존 세입자가 무단 재임대	계약서상의 임대인 정보 등기부와 비교
고의적 체납 및 압류	임대인 체납으로 경매 진행 위험	등기부에 ‘압류·경매’ 문구 여부 확인
금융기관 사칭	보증금 보호기관인 척하며 안심 유도	기관 명의 확인 및 직접 전화로 검증

✅ 전세사기 피해자들이 말하는 실제 경험담

서울 동작구에서 전세 계약을 체결했던 A씨는, 계약서상 임대인의 이름이 등기부와 일치하지 않았지만 위임장을 확인하고 안심했습니다. 그러나 그 위임장은 위조된 것이었고, 전세계약 자체가 무효가 되었습니다.

또 다른 사례로, 경기도 의정부의 B씨는 ‘은행 보증으로 안전하다’는 중개사의 말을 믿고 계약했지만, 실제로는 어떤 보증도 없었고 임대인은 보증금을 가지고 종적을 감췄습니다.

이처럼 작은 확인 절차만 거쳤더라면, 수천만 원의 피해를 막을 수 있었던 안타까운 사례들이 지금도 반복되고 있습니다.

✅ 전세계약 전 체크리스트: 이 7가지는 꼭 확인하세요

등기부등본 실시간 열람

계약 전후 두 차례 열람하고, ‘근저당’, ‘가처분’, ‘압류’ 유무 확인

중개사 등록번호 확인

공인중개사 정보공개시스템에서 중개사 등록 여부 직접 조회

계약 당사자 실명 대조

임대인의 주민등록증, 인감증명서, 등기부 정보 모두 일치하는지 확인

시세보다 현저히 낮은 매물은 피하기

주변 시세보다 15% 이상 저렴한 매물은 전세사기 위험이 높음

대포폰 의심 시 즉시 중단

전화번호 확인 불가, 문자 전용 연락 시 계약 진행 보류

보증보험 가입 가능 여부 확인

HUG, SGI, 주금공 등 기관에 직접 문의해 가입 조건 확인

중개사무소 현장 방문

계약은 반드시 사무실 내에서 서면으로 진행하고 녹취도 가능하면 확보

✅ 보증금 지키는 최고의 전략은 ‘확인과 기록’

전세사기는 순간의 방심을 노리는 지능적인 범죄입니다. 피해자의 대부분은 “설마 내가?”라는 생각에 충분한 검증을 하지 않았다는 공통점이 있습니다.

그러나 등기부등본을 직접 열람하고, 계약 당사자의 실명을 대조하고, 중개사 등록번호를 확인하는 단순한 습관만으로도 대부분의 사기는 사전에 차단할 수 있습니다.

계약 전, 계약 중, 계약 후 모든 단계에서의 꼼꼼한 확인은 결국 내 보증금을 지키는 가장 현실적인 방법입니다.

당신의 한 번의 확인이 수천만 원을 지키는 결정이 될 수 있습니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

❓ 이중계약 사기를 막으려면 가장 먼저 뭘 해야 하나요?

✅ 계약 직전에 등기부등본을 재열람하는 것이 핵심입니다. 전입신고와 확정일자를 받기 전 동일 주택에 이중계약이 이뤄질 수 있으므로, 계약 당일 등기부 상태 확인과 입주자 존재 여부 확인은 필수입니다. 계약 체결 직후 곧바로 전입신고와 확정일자 등록을 완료하는 것도 예방 방법입니다.

❓ 임대인이 대포폰을 쓰는지 어떻게 알 수 있나요?

✅ 다음과 같은 특징이 있다면 의심해 볼 필요가 있습니다:

• 연락처가 비정상적인 번호이거나 문자만 받겠다는 요구
• 계약 전에 대면을 거부하거나 신분 확인을 회피
• 연락처를 자주 변경하거나 중개사를 통해서만 연락
  이 경우, 반드시 임대인의 실명과 휴대폰 명의 일치 여부를 확인하고, 공인 신분증 실물 확인 후 계약해야 안전합니다.

❓ 위조된 등기부등본은 어떻게 구별하나요?

✅ 위조 등기부등본은 보통 PDF 파일이나 인쇄물 형태로 제공되며, QR코드가 없거나, 문서번호가 누락된 경우가 많습니다. 반드시 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 본인이 직접 실시간 열람한 원본만을 신뢰해야 하며, 계약 전·후 2회 이상 열람이 안전합니다.

❓ ‘금융기관 보관 보증금’은 믿을 수 있는 말인가요?

✅ 아닙니다. 실제로 금융기관은 개인 간 전세계약의 보증금을 보관하거나 관리하지 않습니다. '보증금이 안전하게 예치되어 있다'는 말은 대부분 허위 또는 사칭 사기일 가능성이 높습니다. 보증보험을 통한 보호는 세입자가 직접 가입해야 효력이 있으며, 관련 서류나 기관 명은 직접 전화로 진위 확인해야 합니다.

❓ 보증금 반환을 위해 보증보험 가입만 하면 안전한가요?

✅ 보증보험 가입은 매우 효과적인 예방책이지만, 모든 물건이 가입 가능한 것은 아닙니다.

• 보증금이 너무 높거나
• 주택에 선순위 담보가 많거나
• 임대인이 보증보험 가입에 동의하지 않을 경우
  가입이 거절될 수 있습니다. 따라서 계약 전 중개사를 통해 보증보험 가입 가능 여부를 사전 확인하는 것이 중요합니다.

보증보험은 예방이지 만능은 아니며, 계약서 작성 전부터 확인과 대응이 선행돼야 효과를 발휘합니다.