초보자를 위한 전세사기 예방법 6단계 (2025 최신): 계약서 확인부터 보증보험까지

전세사기, 사전에 제대로 예방하지 않으면 순식간에 수천만 원이 사라지는 심각한 문제입니다. 계약서가 멀쩡해 보여도 사기일 수 있고, 등기부등본을 확인하지 않으면 선순위 채권에 보증금을 날릴 수 있습니다. 이 글은 전세사기 위험에 노출되기 쉬운 초보자를 위해 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 6단계 점검 항목을 상세히 정리했습니다. 계약서 분석부터 전세보증보험 가입까지, 지금 이 글로 전세사기를 예방하세요.

✅전세사기 계약서 구별법: 절대 놓치지 말 것

💡눈으로 확인한 계약서도 함정일 수 있다

전세 계약서를 보면 모든 항목이 정상적으로 작성돼 있는 경우가 많습니다. 임대인의 인적사항, 보증금, 계약기간, 특약조항까지 제대로 표기되어 있어 문제없는 거래처럼 보이죠. 그러나 사기범들은 그 틈을 교묘하게 노립니다. 가장 흔한 유형은 실제 등기부등본상의 소유자가 아닌 제3자가 임대인 행세를 하며 계약을 체결하는 경우입니다.

또한 계약 체결 후 임대인이 집을 담보로 대출을 받아 근저당을 설정하는 경우도 있으므로, 계약서만 믿고 진행하면 큰 낭패를 볼 수 있습니다. 계약 전 반드시 등기부등본으로 소유자 확인부터 선순위 권리관계를 검토해야 안전합니다.

🧾전세보증금 반환이 안 되는 구조적 이유

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💡전세계약의 순서에 따라 보증금은 사라질 수 있다

전세계약은 일반적으로 세입자가 보증금을 내고 일정 기간 거주한 후, 계약 종료 시 돌려받는 구조입니다. 하지만 문제는 임대인이 다른 금융기관으로부터 이미 대출을 받았고, 그 대출이 보증금보다 선순위일 경우입니다. 이 경우 세입자는 임대인이 부도를 내거나 잠적하면 보증금을 돌려받을 수 없습니다.

특히 건물의 갑구와 을구에 걸쳐 근저당권이나 가압류가 등록된 주택은 보증금 반환 가능성이 낮아지므로 반드시 피해야 합니다. 등기부등본은 계약 전 확인해야 할 가장 핵심적인 서류이며, '문제가 없으면 계약해도 된다'는 단순 판단은 매우 위험합니다.

🕵️허위 임대인 구별법: 이렇게 확인하세요

💡허위 임대인을 구분하는 현실적인 5가지 기준

허위 임대인 사기 수법은 점점 더 정교해지고 있습니다. 보통 직거래를 가장한 임대인이 저렴한 보증금과 급한 입주 조건을 내세워 세입자의 판단을 흐립니다. 다음과 같은 조건이 복수로 충족된다면 반드시 의심해야 합니다.

허위 임대인 특징

계약자가 등기부등본상 소유주와 다를 경우 위험 신호입니다. 특히 위임장 또는 대리계약을 강조하며 실제 소유주를 직접 보여주지 않는 경우가 대표적인 허위 계약입니다.

시세보다 지나치게 저렴한 매물

동일 지역 유사 주택보다 15~20% 이상 저렴하다면 반드시 의심해야 합니다. 사기범들은 금전적 유혹으로 경계를 무너뜨립니다.

공인중개사 아닌 소개자 등장

지인, 투자자, 분양대행사를 내세워 직거래를 유도하는 경우는 전형적인 사기입니다. 법적 보호가 어려우므로 반드시 정식 중개사를 통해야 합니다.

📄전세사기 예방을 위한 등기부등본 확인 방법

💡부동산의 진짜 이력은 등기부등본에 있다

등기부등본은 계약 전에 반드시 확인해야 하는 핵심 문서입니다. 건물의 법적 소유 관계와 채무 상황이 모두 기록되어 있기 때문에, 사기 위험 여부를 1차적으로 걸러낼 수 있습니다. 다음 세 가지 항목은 특히 중요합니다.

표제부

주소, 건물의 구조, 면적 등이 기록되어 있어 해당 건물이 실제 존재하고 등록된 주택인지 확인할 수 있습니다.

갑구

소유권 관련 사항이 들어 있으며, 소유자의 이름과 변동 내역을 통해 해당 임대인이 실제 집주인인지 확인 가능합니다.

을구

근저당권, 전세권, 채권 설정 등이 나오는 영역으로, 다른 금융기관이 집을 담보로 설정한 내역이 있으면 보증금 회수가 어려워집니다.

등기부등본은 반드시 계약 당일 또는 하루 전 날짜 기준으로 발급받아야 하며, 공인중개사가 제시하는 등본 사본이 아닌 본인이 직접 열람하거나 발급해야 합니다.

📉전세보증보험 가입부터 혜택까지 완전정리

💡전세보증보험은 마지막이 아니라 계약 직후 바로 준비해야 한다

전세보증보험은 보증금을 돌려받지 못할 경우, 보험사가 이를 대신 지급해주는 제도입니다. 주로 HUG(주택도시보증공사)와 SGI서울보증에서 운영하며, 각각 가입 조건과 보장 범위가 다릅니다.

전세보증보험은 세입자 보호의 ‘마지막 보루’이며, 실제로 보험을 통해 수천만 원을 돌려받은 사례가 다수 있습니다. 그러나 사전에 준비하지 않으면 보험 가입이 거절되는 경우도 있으므로 가입 시점과 조건을 잘 확인해야 합니다.

전세보증보험 비교표

항목	HUG 전세보증보험	SGI 서울보증 전세보증보험
보장 한도	수도권 최대 5억 / 지방 최대 4억	지역 제한 없음, 한도 5억 이하
임대인 동의 여부	필요 없음 (일정 조건하에 가능)	일반적으로 필요
전세금 조건	시세 100% 이하	시세 90~95% 이하
심사 기준	소득 심사 존재, 계약서·등기부 필수	동일
가입 방법	오프라인, 모바일 신청 가능	모바일 또는 SGI 제휴 은행

가입 후 실제 보장 받기 위해서는 전입신고 및 확정일자까지 갖추어야 하며, 임대차 계약 체결 즉시 가입 절차에 들어가는 것이 가장 안전합니다.

🏢실거주 여부 확인으로 전세사기 예방하는 법

💡건물이 있어도 유령 주택일 수 있다

신축 다세대, 빌라, 도시형 생활주택 등에서 자주 발생하는 전세사기 유형 중 하나는 실제 사람이 거주하지 않은 건물에서 발생하는 유령 계약입니다. 외관상 멀쩡하지만, 관리되지 않거나 사기 목적으로만 사용되는 건물일 수 있습니다.

계약 전 반드시 아래와 같은 항목을 점검하세요.

실거주 여부 확인 체크리스트

• 공동현관 비밀번호 작동 여부 확인
• 계단 센서, 우편함 이름표, 인터폰 작동 상태 확인
• 인근 주민에게 입주자 교체 여부 직접 확인
• 건축물대장 조회로 실제 주거용 건물인지 확인
• 야간에도 사람이 드나드는지 방문해 확인

이러한 점검 항목은 법적 절차보다 현실적으로 위험을 줄일 수 있는 조치입니다. 계약서보다도 눈으로 보고 판단하는 것이 중요한 단계입니다.

🧠확정일자와 전입신고의 법적 효력

💡보증금을 지키는 2가지 법적 장치

확정일자와 전입신고는 전세계약 후 세입자가 반드시 해야 하는 절차입니다. 이 두 가지를 완료해야만 대항력과 우선변제권이 생겨, 계약서만으로는 지켜지지 않는 보증금 보호가 가능해집니다.

확정일자는 주민센터에서 계약서에 날짜 도장을 받는 것으로, 이를 통해 채권자 순위가 결정됩니다. 전입신고는 실질적인 점유를 증명하는 절차이며, 등기부상 채권보다 뒤에 계약을 맺었다 하더라도 우선 순위로 보증금을 보호받을 수 있는 근거가 됩니다.

🔍전세사기 실제 피해자 사례 분석

💡한 달 만에 전세금 1억 2천만 원을 날린 30대 직장인 A씨

서울 강서구의 신축 다세대 주택에 전세로 입주한 A씨는 계약 당시 보증금 1억 2천만 원을 지급했습니다. 계약서와 등기부등본도 꼼꼼히 확인했으나, 계약 후 불과 3주 만에 해당 주택에 근저당이 다량 설정되었고, 소유자가 잠적하면서 전세금을 돌려받지 못했습니다.

A씨는 전세보증보험에 가입하지 않았고, 실거주 여부나 건축주 이력도 확인하지 않았던 것으로 드러났습니다. 이처럼 표면적인 서류가 완벽해 보여도 사전조치가 없다면 속수무책이 될 수 있습니다.

📊2023~2025 전세사기 증가 통계

💡수치로 보는 전세사기의 위험성

국토교통부 통계에 따르면 2023년부터 2024년 사이 접수된 전세사기 의심 사례는 약 4만 건에 달하며, 2025년 1분기 기준으로도 월 1,500건 이상이 신고되고 있습니다. 피해 금액 총합은 2024년 한 해에만 약 2조 6천억 원으로 집계되었습니다.

전세사기는 더 이상 특정 계층이나 지역의 문제가 아닙니다. 서울, 경기, 인천뿐 아니라 부산, 대구, 세종 등 전국적으로 확산되고 있으며, 특히 청년, 신혼부부, 사회초년생이 가장 큰 피해 대상이 되고 있습니다.

이런 현실 속에서 계약서 하나로 모든 것을 믿는 것은 매우 위험합니다. 지금 당장 위 6단계를 기억하고 실천해보세요. 이 작은 노력들이 전 재산을 지켜줄 수 있습니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

❓ 등기부등본은 어디서 확인하고, 무엇을 봐야 하나요?

✅ 등기부등본은 ‘대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)’에서 열람 또는 발급할 수 있습니다. 표제부에서 주소와 건물 정보, 갑구에서 소유자와 소유권 변동 내역, 을구에서 근저당, 가압류 등 채권 설정 여부를 확인해야 합니다. 특히 근저당 순위와 액수를 전세보증금과 비교해보는 것이 핵심입니다.

❓ 확정일자와 전입신고는 꼭 같은 날 해야 하나요?

✅ 가능한 한 계약 당일 또는 입주일에 바로 함께 진행하는 것이 가장 안전합니다. 확정일자만 있어서는 ‘우선변제권’만 생기고, 전입신고만 하면 ‘대항력’만 생깁니다. 둘 다 갖춰야 보증금 보호가 확실해집니다.

❓ 전세보증보험은 세입자가 직접 가입할 수 있나요?

✅ 네, 세입자도 직접 가입할 수 있습니다. HUG나 SGI서울보증을 통해 진행하며, 등기부등본, 계약서, 신분증 등을 준비하면 됩니다. 다만 시세의 90~100%를 초과하거나, 근저당이 과다할 경우 가입이 거절될 수 있으므로, 계약 전 미리 가입 가능 여부를 확인하는 것이 안전합니다.

❓ ‘시세보다 저렴한 전세’는 무조건 사기인가요?

✅ 반드시 그런 것은 아니지만, 같은 지역 유사 매물보다 15~20% 이상 저렴하다면 의심해볼 필요가 있습니다. 사기 수법 중에는 낮은 가격으로 세입자를 유인한 뒤 다중계약이나 허위 임대인 사기를 치는 경우가 많기 때문에, 시세 조사는 반드시 병행해야 합니다.

❓ 전세 계약 전에 전문가의 도움을 받을 수 있는 곳은?

✅ 법률구조공단, 지자체 무료 법률상담센터, 대한변호사협회 상담 플랫폼 등을 이용하면 계약서 사전 검토나 보증금 보호 방법에 대해 전문가 상담을 받을 수 있습니다. LH, HUG 등 주거지원 기관도 전세사기 예방 교육과 상담을 진행하고 있으니 활용해보세요.