2025년 최신 전세사기 예방법 7가지: 등기부등본부터 보증금까지 체크리스트

전세사기 피해를 피하고 안전한 계약을 하고 싶다면 지금 이 글을 꼭 읽어야 합니다. '등기부등본만 보면 된다'는 말은 이제 옛말입니다. 사기의 수법은 점점 지능화되고 있으며, 허위 소유자, 갭투자, 보증금 돌려막기 같은 위험은 생각보다 가까이 있습니다.

이 글에서는 실제 계약 전에 반드시 확인해야 할 핵심 정보 7가지와 함께, 보증금 보호를 위한 현실적 대처 방법을 정리했습니다. 계약 전에 단 5분만 투자하면 수천만 원을 지킬 수 있습니다.

✅ 전세사기 막는 첫 걸음, 계약 전 등기부등본 확인 방법

전세계약을 준비할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 등기부등본입니다. 해당 부동산의 법적 소유자가 누구인지, 근저당이나 가압류가 설정되어 있는지를 정확히 알 수 있는 공식 문서입니다.

인터넷등기소에서 열람하거나 발급할 수 있으며, 소유자 명의가 임대인과 일치하지 않는 경우 위임장이나 인감증명서까지 반드시 실물로 확인해야 합니다. 위조된 서류가 많기 때문에 문자, 사진만 보내는 방식은 절대 피해야 합니다.

신축 원룸이나 소형 오피스텔 등은 등기부가 복잡한 경우가 많아 전문가의 도움을 받아 해석하는 것도 추천됩니다.

✅ 전세보증금 사기 방지를 위한 시세 확인 요령

전세보증금이 시세보다 지나치게 낮거나 높을 경우 반드시 의심해야 합니다. 주변 시세 대비 15% 이상 차이나는 물건은 전세사기 수법일 가능성이 높기 때문입니다.

실거래가 공개시스템, 부동산 플랫폼, 지역 부동산을 통해 비슷한 조건의 매물과 가격을 비교해보세요. 특히 신축 원룸이나 갭투자 대상 지역에서는 가격이 인위적으로 조정된 경우가 많습니다.

시세보다 낮은 보증금의 매물을 ‘운이 좋다’고 받아들이기보다는, ‘왜 이렇게 싼 걸까?’라는 의심을 먼저 해야 합니다.

✅ 중개사 등록번호로 확인하는 전세계약 필수 절차

믿을 수 있는 공인중개사를 통해 계약하는 것은 기본입니다. 중개사무소의 상호, 대표자, 등록번호를 ‘공인중개사사무소 정보공개시스템’에서 직접 조회해보세요.

계약 중에 담당자가 갑자기 바뀌거나, 대표자가 아닌 제3자가 등장하는 경우에는 주의해야 합니다. 정식 등록이 되지 않은 중개업소와 계약한 경우, 보증금을 보호받지 못할 수 있습니다.

정식 중개업소라도 계약서 작성 전까지 모든 서류를 직접 확인하고, 사무소에서 계약을 진행하는 것이 안전합니다.

✅ 전세계약 시 권리금 사기의 실체와 예방법

2025 전세사기 피해자 구제 가이드: 깡통전세·보증금 반환 대응법 총정리

전세계약에서 권리금은 법적 근거가 없는 사적인 거래입니다. 그러나 일부 사기 수법은 기존 세입자가 권리금, 인테리어 비용 등을 명목으로 금전을 요구하는 방식으로 이뤄집니다.

새로운 임차인에게 ‘권리금 안 주면 계약 어렵다’, ‘기존 세입자가 조건을 걸었다’는 식으로 유도하는 경우도 흔합니다. 이 경우 법적으로 보호받을 수 없으며, 돌려받지 못하는 경우가 많습니다.

권리금이나 별도의 비용을 요구받는다면, 중개사를 통해 직접 확인하고 반드시 계약서에 명시해두어야 합니다. 가능하다면 계약 자체를 피하는 것이 좋습니다.

✅ 등기부등본으로 확인하는 임대인 부채와 담보 위험성

임대인의 부채가 많은 경우, 전세보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높습니다. 특히 등기부등본 상에 ‘근저당’, ‘가처분’, ‘가압류’ 같은 항목이 많다면 더욱 주의해야 합니다.

전세보증금이 설정된 채권액보다 후순위로 밀리는 구조라면, 경매가 진행되었을 때 세입자는 보증금을 전혀 못 돌려받을 수도 있습니다. 실제로 ‘담보 우선순위’를 모르고 계약한 세입자들의 피해 사례가 속출하고 있습니다.

채권 최고액이 보증금을 초과하는 경우에는 반드시 계약을 재검토해야 하며, 전문가의 판단을 받는 것이 좋습니다.

✅ 전세사기 의심 시, 즉시 계약을 중단해야 할 상황

아래와 같은 행동이나 상황이 보인다면, 전세사기일 가능성이 높으므로 계약을 즉시 중단해야 합니다.

임대인이 ‘지금 계약 안 하면 다른 사람이 한다’며 계약을 재촉하는 경우
계약서 없이 보증금 일부를 먼저 보내달라고 하는 경우
등기부등본이나 신분증을 실물로 보여주지 않고, 사진만 보내는 경우
기존 세입자가 나가지 않았는데도, 중복 계약을 하려는 경우

위와 같은 ‘위험 신호’가 하나라도 나타나면, 무조건 계약을 멈추고 상황을 다시 검토해야 합니다.

✅ 중간 점검: 전세사기 예방법 비교표

항목	예방법	체크포인트
등기부등본	소유자 일치 여부, 근저당 확인	등기상 권리관계 확인
전세금 시세	주변 시세 비교	실거래가보다 과도하게 낮은지 확인
중개사무소 등록	등록번호 조회, 면허 확인	공인중개사 확인
권리금 요구	권리금·인테리어비 요구 거절	계약서 외 별도 금전거래 금지
임대인 부채현황	등기부 내 채권금액 확인	선순위 채권 여부 확인
계약 진행 방식	서류 실물 확인, 시간적 여유 확보	촉박한 계약 강요 시 중단
전세보증보험 가입 여부	보증기관 확인 및 조건 파악	HUG, SGI 등 통해 사전 신청 여부

✅ 세입자를 위한 전세보증보험 가입 가이드

전세사기를 예방하는 가장 확실한 방법 중 하나는 전세보증보험에 가입하는 것입니다. 이 보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 보험기관이 대신 지급하는 방식입니다.

HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증, 한국주택금융공사 등에서 제공하며, 보증금 규모나 건물의 조건에 따라 가입 여부가 달라집니다. 가입 전 반드시 보험기관의 조건을 확인하고, 임대인의 동의를 받아야 합니다.

특히 계약 전 보증보험 가입이 가능한 물건인지 여부를 먼저 중개사에게 문의하고, 사전 검토하는 것이 핵심입니다.

✅ 사례로 알아보는 전세사기 피해 유형

서울 강서구 A씨는 보증금 1억 5천만 원으로 오피스텔에 전세 계약을 맺었습니다. 계약 당시 소유자와 임대인이 달랐지만, 위임장을 보여주며 안심시켰습니다. 그러나 위임장은 위조된 문서였고, 결국 계약 종료 시 보증금을 돌려받지 못했습니다.

또 다른 사례로, 경기도 B씨는 시세보다 30% 저렴한 다세대주택에 계약했지만, 해당 주택이 선순위 근저당으로 잡혀 있었습니다. 경매로 넘어가면서 전세보증금 전액을 잃는 피해를 입었습니다.

이처럼 전세사기는 무지에서 시작되며, 조금만 더 확인했다면 충분히 피할 수 있었던 상황입니다.

✅ 중개사무소 점검을 위한 실전 체크리스트

공인중개사의 등록번호 외에도, 계약 시 확인해야 할 항목들이 있습니다. 먼저, 사무소 대표와 계약 담당자가 일치하는지 확인하세요. 간판만 걸어놓고, 실제로는 다른 사람이 계약을 주도하는 ‘명의 대여’ 형태는 위험합니다.

중개사무소 내부에서 계약서를 작성하고, 중개사의 인감과 도장을 반드시 확인해야 하며, 설명의무를 다하는지 확인하는 것도 중요합니다.

또한 중개대상물 확인설명서와 계약서에 기재된 내용이 일치하는지, 특별한 부당조건은 없는지 검토하는 것도 세입자가 할 수 있는 최소한의 안전장치입니다.

✅ 안전한 전세계약을 위한 마지막 체크포인트

전세사기는 대부분 '몰라서 당하는' 사기입니다. 기본적인 확인만 했어도 피할 수 있는 피해가 대다수입니다.

계약 전에는 반드시 등기부등본을 직접 열람하고, 중개사의 자격을 확인하고, 임대인의 부채 상황을 체크해야 합니다.

계약 중에는 권리금 요구, 계약 재촉, 서류 미제공 등의 경고 신호가 보인다면 즉시 계약을 중단해야 합니다.

계약 후에는 전세보증보험을 통해 보증금을 보호할 수 있는지 꼭 확인하고, 갱신 시점에서도 등기부등본을 다시 열람해 현재 상태를 점검하는 습관이 필요합니다.

이 모든 절차는 어렵지 않습니다. 단 5분의 관심과 행동이 수천만 원의 피해를 막을 수 있습니다.

전세 계약은 단순한 계약이 아니라, 수억 원을 담보로 하는 중요한 금융 행위입니다. 정보와 주의가 곧 가장 강력한 보호막이라는 것을 잊지 마세요.

자주 묻는 질문(FAQ)

❓ 등기부등본만 잘 보면 전세사기를 완전히 막을 수 있나요?

✅ 등기부등본은 매우 중요한 1차 확인자료지만, 사기 수법은 점점 지능화되고 있어 위임장 위조, 갭투자 구조, 권리관계 속임수 등으로만으로는 부족할 수 있습니다. 반드시 소유자 일치 여부, 근저당·가압류 내역, 권리 순위까지 꼼꼼히 해석해야 하며, 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.

❓ 시세보다 전세보증금이 저렴하면 무조건 의심해야 하나요?

✅ 네, 일반적으로 시세보다 15% 이상 낮은 보증금은 전세사기 가능성을 의심해봐야 합니다. ‘운 좋은 기회’라기보다는, 갭투자 물건이거나 담보 우선순위에 문제가 있는 경우일 수 있습니다. 반드시 인근 유사 매물과 실거래가를 비교해 확인하세요.

❓ 권리금이나 인테리어 비용을 요구받으면 어떻게 해야 하나요?

✅ 전세계약에서 권리금 요구는 법적 보호 대상이 아니며, 요구 자체가 비정상적인 계약 진행일 수 있습니다. 추가 비용이 있다면 중개사를 통해 확인하고 계약서에 명시하든지, 아예 계약 자체를 피하는 것이 안전합니다. 돌려받기 어려운 금전 피해로 이어질 가능성이 높습니다.

❓ 전세보증보험은 언제, 어떻게 가입해야 하나요?

✅ 전세보증보험은 계약 체결 직후, 전입신고 및 확정일자 등록 전에 가입하는 것이 이상적입니다. HUG, SGI서울보증 등에서 제공하며, 물건 조건과 임대인 상황에 따라 가입 가능 여부가 달라지므로 반드시 사전 문의가 필요합니다. 임대인의 동의 없이도 가입 가능한 경우도 있으니 미리 확인해보세요.

❓ 중개사무소가 등록된 곳인지 확인하는 방법은?

✅ ‘공인중개사사무소 정보공개시스템(https://www.kar.or.kr)’에서 사무소 명칭, 대표자, 등록번호로 실명 조회할 수 있습니다. 담당자와 대표자가 다르거나, 임시 사무실에서 계약을 유도하는 경우 주의해야 하며, 계약은 반드시 사무실 내에서 진행하고, 중개인 등록증을 확인하는 것이 좋습니다.