전세 계약 직전 주의사항 7가지: 사기 피해 막는 체크리스트

전세 계약 바로 직전, 평범해 보이는 상황 속에 전세 사기의 징후가 숨어 있을 수 있습니다. 전세 사기는 피해 금액이 수천만 원에 달할 만큼 파급력이 크기 때문에, 계약 전 최종 점검은 필수입니다. 특히 주소 변경, 계좌 문제, 집 상태 불일치 등은 사기의 전조로 해석할 수 있는 경고 신호입니다.

이 글에서는 전세 계약 직전 반드시 확인해야 할 7가지 핵심 항목을 짚고, 안전한 전세 계약을 위한 실질적인 점검 방법을 자세히 소개합니다. 전세 사기 피해를 예방하고, 신뢰할 수 있는 임대차 계약을 맺고자 하는 분들을 위한 실전 가이드입니다.

✅주소가 계약 직전에 바뀌는 상황

전세 계약을 진행하기로 했는데 계약 직전 갑자기 주소가 다르다고 말한다면, 매우 심각한 사기의 징조일 수 있습니다. 이는 단순한 실수가 아니라, 해당 건물에 대한 권한이 없는 사람이 계약을 시도하고 있다는 경고일 수 있습니다.

등기부등본과 실제 주소 반드시 대조

계약 전에는 최신 등기부등본을 열람해 해당 건물의 주소와 실제 계약서 주소가 일치하는지 확인해야 합니다. 특히 호수 표기, 대지 지번, 본번과 부번까지 꼼꼼히 살펴보세요. 만약 임대인이 갑자기 주소를 바꾸면서 "같은 건물이다"라고 둘러댄다면, 계약은 무조건 보류해야 합니다.

✅등기부등본에 새로운 권리관계가 등장했을 때

계약을 앞두고 다시 열람한 등기부등본에 근저당권, 가압류, 경매 개시 같은 항목이 추가되어 있다면, 계약을 미뤄야 합니다. 이는 임대인의 경제 사정이 급변하고 있음을 의미하며, 전세금을 안전하게 회수하기 어려울 수 있습니다.

반드시 계약 당일 기준 등기부등본 열람

등기부등본은 하루 전, 또는 당일에 새로 열람하여 최신 상태를 확인해야 합니다. 변경 내역이 있다면, 그 이유와 시기를 확인하고 임대인의 입장을 들은 뒤 법률 전문가와 상담하는 것이 안전합니다.

✅실제 집 상태가 광고와 현저히 다를 때

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사진이나 설명과 달리, 실물 집 상태가 심각하게 나쁜 경우도 전세 계약을 중단해야 하는 중요한 징후입니다. 곰팡이, 누수, 하수구 악취, 도배 불량 등 기본적인 주거 상태가 미달되는 경우 계약 후 수리 요구도 쉽지 않습니다.

직접 방문하여 상세 체크 필요

온라인 광고나 중개사의 설명만 믿지 말고 반드시 본인이 직접 방문해 확인해야 합니다. 바닥, 창문, 수도, 화장실, 벽 상태는 물론 전기, 보일러, 환기 상태까지 눈으로 보고, 냄새로도 점검하는 것이 좋습니다.

✅이미 다른 세입자가 있는 정황이 포착될 때

방문 시 집 안에 다른 사람이 거주하고 있거나, 여러 명에게 같은 방을 보여주는 상황이 있다면, 중복 계약 사기일 가능성이 높습니다. 실제로 계약금만 받고 연락을 끊는 사례도 많습니다.

현재 세입자 존재 여부는 관리사무소 통해 확인

현장에 갔을 때 문이 잠겨 있거나, 임대인이 “방금 비웠다”라고 얼버무리는 경우 특히 주의해야 합니다. 가능하다면 관리사무소를 통해 현재 세입자 정보와 퇴실 여부를 확인하고, 계약 전 서면으로 공실 증명서를 요구하는 것이 안전합니다.

✅계약서 날인을 계속 미루거나 거부할 때

임대인이 계약 조건은 합의했으나 계약서 날인을 계속 미루거나, 다른 날짜를 이야기하며 계약 진행을 늦추는 경우는 매우 위험한 신호입니다. 이러한 경우 보증금 송금 유도를 병행하는 사기도 많습니다.

반드시 당일 날인된 계약서로 거래

계약서 날인 없이 송금을 요구하는 경우 절대 응하지 마세요. 임대인과 임차인이 모두 날인한 계약서가 있어야 법적 보호를 받을 수 있으며, 반드시 신분증, 등본, 인감증명서를 동반한 계약서가 필요합니다.

✅전세 보증금을 이상한 계좌로 유도하는 경우

임대인이 보증금 송금을 요청하면서 계약서상 계좌가 아닌 제3자 명의의 계좌를 안내하거나, "법인 계좌로 처리된다"고 설명한다면 의심해야 합니다. 보증금 송금 관련한 사기는 매우 흔한 수법입니다.

반드시 소유자 본인 명의 계좌로만 송금

계약서에 명시된 계좌는 등기부등본상의 소유자 명의 계좌와 일치해야 하며, 이름이 다를 경우 절대로 송금해서는 안 됩니다. 이상한 계좌번호가 나온다면 즉시 중단하고, 중개인에게 명확한 설명을 요구하세요.

✅전세 계약 전 점검해야 할 핵심 항목 정리

전세 계약은 단순한 서류 절차가 아니라 수천만 원에서 수억 원의 금전 거래가 포함된 법률행위입니다. 각 단계마다 신중하게 검토해야 하며, 다음과 같은 항목을 계약 직전에 최종 점검해야 합니다.

📊 전세 계약 전 핵심 체크리스트

점검 항목	확인 방법	문제 발생 시 대처 방안
주소 일치 여부	등기부등본과 계약서 주소 비교	불일치 시 계약 중단 또는 검토 연기
소유자 본인 여부	등기부등본상 소유자와 계약서 서명자 대조	명의 다르면 위임장과 인감증명서 요구
집 상태	현장 방문 후 누수·곰팡이 등 체크	심각한 하자 있으면 사진 기록 후 계약 보류
세입자 중복 여부	관리사무소 및 인근 주민 문의	중복 정황 보이면 계약 철회
계약서 날인 여부	당일 계약서에 임대인과 임차인 날인 확인	날인 지연 시 계약 성립 불가로 간주해야 함
송금 계좌 소유자 일치 여부	계약서 계좌와 등기부 소유자 대조	제3자 계좌 요청 시 송금 절대 금지

✅임대인 신원 및 대리 계약 시 확인할 점

전세 계약은 반드시 등기부등본상 명의자와 계약해야 하며, 대리인 계약은 위험성이 크기 때문에 더욱 주의해야 합니다. 특히 명의 도용 사례가 늘어나고 있어 계약 상대방의 신원을 확인하는 과정이 중요합니다.

대리인 계약 시 필요한 서류 확인

임대인이 아닌 대리인과 계약을 진행할 경우, 공증된 위임장과 인감증명서, 신분증 사본이 함께 제시되어야 합니다. 이 문서들이 없다면 계약 효력이 없을 수 있으니 반드시 요구하고, 원본 여부도 확인해야 합니다.

✅전세보증보험으로 사기 대비하는 방법

전세보증금 반환이 어려울 경우를 대비해 전세보증보험에 가입하면 사후 보호를 받을 수 있습니다. HUG와 SGI서울보증이 대표적인 기관이며, 보증 범위와 보장 요건은 약간씩 다릅니다.

보증보험 가입 조건과 신청 절차

가입 조건은 임대차 계약서, 확정일자, 전입신고 완료 등이며, 보증금 액수에 따라 보험료가 달라집니다. 일반적으로는 임차인이 가입하지만, 임대인이 가입할 수도 있습니다. 가입 후 보증기간 내에 문제가 생기면 보험기관이 대신 보증금을 돌려줍니다.

✅계약서 작성 시 꼭 포함해야 할 항목들

전세 계약서에는 단순히 보증금과 기간만이 아니라, 다양한 특약과 조건이 포함되어야 합니다. 특히 집 상태, 세입자 간 권리 조율, 위약금 조건 등은 추후 분쟁을 방지하는 핵심 요소입니다.

필수 특약 조항 예시

계약서에 "하자 발견 시 임대인이 책임지고 수리한다", "임차인 귀책사유 없는 경우 위약금 면제" 등의 조항을 명시해야 합니다. 계약서 작성 시 중개인에게 의뢰하기보다 본인이 직접 문구를 확인하고, 필요한 내용을 첨부하는 것이 좋습니다.

전세 계약 직전의 작은 이상 신호들이 결국 큰 피해로 이어질 수 있습니다. 불안한 정황이 하나라도 포착되면 즉시 전문가와 상담하거나 계약을 미루는 것이 현명한 선택입니다. 이 글을 체크리스트처럼 활용해 전세 계약을 안전하게 진행해 보세요.

자주 묻는 질문(FAQ)

❓ 계약 직전에 주소가 바뀌면 왜 위험한가요?

✅ 전세 계약 직전 주소 변경은 명의 도용이나 권한 없는 제3자의 개입일 가능성이 높습니다. 등기부등본과 계약서 주소가 다르면 계약을 중단하고, 임대인의 실소유 여부를 반드시 확인해야 합니다.

❓ 등기부등본은 언제, 몇 번 확인해야 하나요?

✅ 최소 두 번 이상 확인해야 합니다. 첫 번째는 매물 검토 단계, 두 번째는 계약 당일입니다. 계약 직전에 새로운 근저당권이나 가압류가 추가됐다면, 계약을 연기하거나 철회하는 것이 안전합니다.

❓ 실제 집 상태가 다르면 계약을 해지할 수 있나요?

✅ 계약 전이라면 당연히 철회할 수 있습니다. 사진과 설명만으로 결정하지 말고 반드시 현장을 방문해 곰팡이, 누수, 구조 문제 등을 직접 확인하세요. 문제가 있다면 사진으로 기록해 두는 것도 좋습니다.

❓ 계약서 날인이 없으면 효력이 없나요?

✅ 맞습니다. 임대인과 임차인이 모두 서명·날인하지 않으면 법적으로 유효한 계약이 아닙니다. 날인 없이 보증금 송금을 유도하는 경우는 사기의 가능성이 크므로 절대 응하지 마세요.

❓ 보증금을 제3자 계좌로 송금해도 되나요?

✅ 절대 안 됩니다. 계약서상의 계좌가 등기부등본의 소유자 명의와 일치해야 하며, 이름이 다르면 반드시 이유를 설명받고, 공증된 위임장과 인감증명서 등 추가 서류를 요구해야 합니다. 그렇지 않으면 송금을 중단해야 합니다.