전세사기 피해자들의 공통된 실수 7가지: 사기 피하려면 꼭 확인하세요

전세사기를 피하고 싶은데, 어디서부터 조심해야 할지 막막하신가요? 놀랍게도 전세사기 피해자들은 대부분 비슷한 실수를 반복합니다. 계약 전에 아주 기본적인 것만 확인해도 피해를 막을 수 있는데, 이 간단한 점검을 하지 않아 수천만 원의 보증금을 날리는 경우가 많습니다. 이 글에서는 전세사기 피해자들이 공통적으로 놓치는 7가지 핵심 포인트를 자세히 설명하고, 어떻게 하면 이를 예방할 수 있는지 구체적으로 알려드립니다.

⚠️ 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하지 않았다

전세 계약서에는 단순히 금액과 날짜 외에도 중요한 권리 조항들이 포함되어 있습니다. 하지만 많은 피해자들이 계약서 전체 내용을 자세히 읽지 않고 서명하는 실수를 합니다.

특약사항과 확정일자 관련 조항은 필수로 확인해야 한다

전세 계약서에 ‘임대인은 보증금 반환 의무가 있다’, ‘확정일자 부여 조건’ 등의 조항이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 임대인이 과거에 전세사기 이력이 있는 경우, 이러한 조항이 누락되었을 가능성이 높습니다. 계약 전 전문가나 경험자에게 계약서를 보여주는 것도 좋은 방법입니다.

⚠️ 전세사기 저가 매물, 싸다고 서두르면 위험하다

시세보다 터무니없이 낮은 전세 매물은 매우 위험합니다. 피해자들은 대체로 "너무 좋은 조건이라 빨리 결정했다"고 말합니다. 하지만 이 '좋은 조건'이 바로 사기의 미끼일 수 있습니다.

주변 시세와 비교하고 전세가율을 반드시 확인해야 한다

매물의 위치, 면적, 연식이 유사한 주변 아파트 또는 오피스텔과 비교해 가격이 지나치게 낮다면 의심해야 합니다. 특히 전세가가 매매가보다 높거나 85% 이상인 경우는 깡통전세일 가능성이 높습니다. 국토교통부 실거래가, KB부동산 시세, 네이버 부동산 등을 활용해 정확한 시세를 확인해야 합니다.

⚠️ 전세사기 중개사 피해, 말만 믿으면 안 된다

전세사기 피해자 정부지원 5단계 총정리 (2025 최신): 전세금 반환부터 대출까지 신청 방법 안내

피해자 중 상당수는 중개사의 말을 무비판적으로 신뢰하고 계약합니다. 특히 "믿을 만한 집주인이다", "보증보험도 필요 없다"는 말만 듣고 확인 절차를 생략하는 일이 많습니다.

중개사 설명은 참고만, 등기부등본과 직접 확인이 중요하다

중개사의 말은 어디까지나 참고용일 뿐, 결정적인 근거가 될 수 없습니다. 임대인이 실제 소유자인지, 근저당이 걸려 있는지, 세금 체납 여부가 있는지를 직접 확인해야 합니다. 이때 필요한 것이 등기부등본과 건축물대장입니다. 대법원 인터넷등기소와 정부24에서 손쉽게 열람할 수 있습니다.

⚠️ 보증보험 미가입 상태로 계약했다

전세사기를 예방하는 가장 강력한 방법 중 하나는 전세금 반환보증 보험에 가입하는 것입니다. 하지만 많은 피해자들은 보험 가입의 중요성을 모르거나, 가입할 수 없는 상황임에도 그냥 계약을 진행합니다.

보증보험이 거절된다면 계약을 재검토해야 한다

보증보험은 일정 기준을 만족하는 안전한 전세계약에만 가입이 가능합니다. 가입 심사에서 거절된다면, 그만큼 위험 요소가 많다는 뜻입니다. 가입 여부를 반드시 확인하고, 거절 사유를 집주인과 중개사에게 직접 문의해야 합니다. 보증보험 가입 여부만으로도 계약의 안전성을 어느 정도 판단할 수 있습니다.

⚠️ 등기부등본 없이 임대인 신원 확인을 소홀히 했다

실제 소유자가 아닌 사람이 임대인 행세를 하며 계약을 맺는 사례가 적지 않습니다. 심지어 제3자의 이름을 도용하거나 위조된 문서로 사기를 벌이기도 합니다.

등기부등본은 계약 전에 반드시 열람해야 한다

등기부등본을 통해 소유권 여부, 근저당, 가압류, 경매 진행 상황 등을 확인할 수 있습니다. 특히 최근 3개월 내에 다수의 근저당이 설정되어 있거나, 낙찰 이력이 있는 경우 주의가 필요합니다. 해당 문서는 계약 당일 현장에서 바로 열람하거나, 계약 전 미리 발급받아 분석하는 것이 좋습니다.

⚠️ 주변 조언 없이 혼자 결정했다

전세사기를 당한 피해자들은 대부분 계약을 혼자 결정한 경우가 많습니다. 특히 사회초년생, 자취를 처음 시작하는 대학생, 신혼부부 등은 부동산 경험이 부족해 위험 신호를 감지하지 못합니다.

부동산 경험자나 전문가의 피드백은 필수다

계약 전 부모님이나 지인, 직장 동료 등에게 계약 내용을 보여주고 조언을 구해보는 것이 좋습니다. 가능하다면 변호사, 세무사, 부동산 전문가 등에게 자문을 받는 것도 매우 효과적입니다. 특히 계약서, 시세, 임대인 정보, 보증보험 가능 여부 등 핵심 요소에 대해 복수의 시각으로 점검하는 것이 중요합니다.

⚠️ 확정일자와 전입신고를 놓쳤다

보증금을 지키기 위한 가장 기본적인 절차는 전입신고와 확정일자입니다. 이 두 가지를 놓치면 법적으로 우선변제권을 확보하지 못하고, 보증금 전액을 날릴 수 있습니다.

전입신고와 확정일자는 전세계약 당일에 처리해야 한다

전입신고는 해당 주소지로 이사한 후 주민센터에 방문하거나 온라인으로 신고할 수 있습니다. 확정일자는 임대차 계약서에 날짜를 받아야 하며, 이를 통해 보증금에 대한 우선순위를 확보할 수 있습니다. 이 두 절차는 단순한 행정 처리가 아니라, 보증금 보호의 핵심 조건입니다.

📊 피해자들의 실수 vs 올바른 대응 비교

전세사기 피해자들이 자주 저지르는 실수와 그에 대한 올바른 대응 방안을 표로 정리했습니다.

항목	피해자들의 실수	예방 가능한 대응 방법
계약서 검토	조항을 읽지 않고 서명	특약, 반환 조건 등 꼼꼼히 확인
시세 확인	시세보다 싸다는 이유로 즉시 계약	주변 시세 비교, 전세가율 검토
중개사 신뢰	중개사 말만 믿고 결정	서류 직접 열람, 경험자 조언 듣기
보증보험 가입 여부	보증보험 없이 계약	보험 가입 가능 여부 확인, 거절 시 계약 보류
임대인 신원 확인	등기부등본 없이 계약	등기부등본 열람으로 소유자 확인
외부 조언 없이 단독 판단	가족이나 전문가 의견 없이 서두름	계약 전 경험자와 충분한 상담
확정일자 및 전입신고 누락	나중에 하거나 아예 안 함	계약 당일 즉시 처리

전세사기는 누구에게나 일어날 수 있습니다. 하지만 위에서 소개한 7가지 실수만 피하면, 피해 가능성을 현저히 줄일 수 있습니다. 주거는 단순한 공간이 아닌 삶의 기반입니다. 서두르지 않고, 확인하고, 대비하는 습관이야말로 전세사기를 막는 가장 확실한 방법입니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

❓ 전세계약 전에 등기부등본은 어디서 어떻게 확인하나요?

✅ 등기부등본은 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 인근 등기소에서 누구나 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 건물 등기와 토지 등기 모두 확인해야 하며, 최근 3개월 내 등기 변동 이력, 근저당권 설정 여부, 소유자 명의 일치 등을 중심으로 체크하는 것이 중요합니다.

❓ 전세보증보험은 누구나 가입할 수 있나요?

✅ 전세보증보험은 모든 계약에서 가능한 것이 아닙니다. 건물 등기가 완료된 상태이고, 임대인의 세금 체납이나 다수의 임대차 이력 등 위험 요소가 없을 때만 보증기관 심사를 통과할 수 있습니다. 만약 보험 가입이 거절됐다면 그 이유를 명확히 파악한 후 계약을 재검토하는 것이 안전합니다.

❓ 보증금이 시세보다 지나치게 낮으면 무조건 위험한가요?

✅ 무조건 사기라고 단정할 수는 없지만, 시세보다 10~15% 이상 낮은 매물은 ‘깡통전세’, ‘허위 매물’, ‘선순위 대출 존재’ 등의 위험 가능성이 높습니다. 반드시 전세가율을 확인하고, 인근 유사 매물과 비교 분석한 뒤 신중히 접근하세요.

❓ 중개사에게 모든 것을 맡겨도 괜찮지 않나요?

✅ 중개사는 계약 절차를 도와주는 전문가지만, 법적 책임은 최종적으로 임차인에게 귀속됩니다. 중개사도 실수하거나, 일부 악의적인 중개사는 사기에 가담하기도 합니다. 계약 전에는 반드시 직접 등기부 열람, 보증보험 여부 확인, 특약사항 점검을 본인이 해야 안전합니다.

❓ 전입신고와 확정일자는 어떤 순서로 해야 하나요?

✅ 전입신고와 확정일자는 동시에 진행하는 것이 가장 안전합니다. 일반적으로 이사 당일 주민센터 방문 또는 정부24를 통해 전입신고를 하고, 같은 날 계약서에 확정일자 도장을 받는 방식이 보증금 보호에 가장 효과적입니다. 순서는 크게 상관없지만 빠를수록 우선변제권을 빠르게 확보할 수 있습니다.