전세사기 당하지 않는 6단계 계약 체크리스트

전세사기, 예방만 제대로 해도 막을 수 있습니다. 특히 2025년 현재는 신축 빌라, 다세대주택, 직거래 계약에서 피해가 끊이지 않고 있어 사전에 준비하지 않으면 평생 모은 보증금을 잃을 수도 있습니다. 이 글은 전세계약을 준비하는 초보자를 위한 전세사기 예방 체크리스트 6단계를 소개합니다. 계약 전 확인할 서류부터 공인중개사 확인법, 보증보험 가입까지 꼼꼼하게 따라가면 누구든지 전세사기를 피할 수 있습니다.

⚠️전세사기 방지를 위한 계약 전 필수 서류 확인법

💡계약 전에 반드시 확인해야 할 3대 핵심 서류

전세사기를 피하려면 계약 전에 반드시 등기부등본, 건축물대장, 확정일자 및 전입신고 절차를 확인해야 합니다. 등기부등본은 부동산 소유자와 권리관계를 확인할 수 있는 가장 기본적인 서류입니다. 소유자가 계약서에 명시된 임대인과 동일한지 확인하고, 선순위 근저당이 있는지 체크하세요.

건축물대장은 해당 부동산이 주거용으로 등록된 합법 건물인지, 세대수와 층수, 대지면적 등을 확인할 수 있는 문서입니다. 등기부등본과 함께 열람하면 건물의 실체를 파악하는 데 도움이 됩니다.

또한 계약서 작성 후에는 반드시 관할 주민센터에서 확정일자를 받고, 전입신고도 완료해야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 이 두 가지를 하지 않으면 법적 보호를 받지 못합니다.

⚠️신뢰할 수 있는 공인중개사 확인 방법

💡공인중개사 등록 여부와 공제 가입 확인은 기본

전세계약을 공인중개사를 통해 진행할 때, 반드시 해당 중개사가 정식 등록된 중개업자인지 확인해야 합니다. 국토교통부 ‘중개업 정보 공개 시스템’을 통해 이름이나 사무소명을 검색하면 등록 여부를 확인할 수 있습니다.

또한 공인중개사는 법적으로 중개보증금 공제에 가입해야 하며, 계약 중 문제가 발생했을 때 손해를 보상받을 수 있는 근거가 됩니다. 보증금 한도와 보상 절차도 사전에 알아두면 필요할 때 도움을 받을 수 있습니다.

중개사가 계약을 서두르거나 시세보다 현저히 낮은 매물을 소개한다면 일단 경계하세요. 중개사가 제시한 서류라도 반드시 본인이 한 번 더 확인해야 전세사기를 막을 수 있습니다.

⚠️세금체납 조회로 임대인 위험도 미리 확인하기

💡임대인의 세금체납은 보증금 위험 신호일 수 있습니다

임대인이 지방세나 국세를 체납할 경우 해당 부동산에 대해 세무서 또는 지자체가 압류 조치를 취할 수 있으며, 이 경우 국가가 세입자보다 보증금 우선순위를 가집니다. 이런 경우 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 매우 높아집니다.

따라서 계약 전 임대인의 동의를 받아 지방세 세목별 과세증명서와 국세 완납증명서를 요구하는 것이 안전합니다. 해당 서류는 임대인이 민원24 또는 홈택스에서 발급할 수 있으며, 이를 거부하거나 꺼리는 경우 자체가 의심의 신호입니다.

꼭 법적으로 의무가 아니더라도, 임대인의 성실납세 여부를 확인하는 과정이 보증금의 안정성을 확보하는 중요한 단계가 될 수 있습니다.

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⚠️다세대주택 계약 시 주의할 포인트 정리

💡겉보기에는 같은 건물, 세부 정보는 모두 다릅니다

다세대주택이나 빌라 계약은 특히 주의가 필요합니다. 건물 전체가 하나의 주소로 등록되어 있어 같은 주소라도 소유자, 근저당, 임차인 현황이 모두 다를 수 있습니다. 건물 외형만 보고 안전성을 판단하는 것은 매우 위험합니다.

건축물대장과 등기부등본을 통해 해당 호실의 소유자가 누구인지, 기존에 선순위 임차인이 있는지, 근저당권 설정 여부가 있는지를 꼭 확인해야 합니다. 특히 층수나 호수가 명확하지 않은 경우, 등기상 호수가 실제 거주 호수와 불일치하는 사례도 있어 더욱 주의가 필요합니다.

다세대주택 계약 시에는 해당 호실만 따로 등기부등본을 발급받고, 선순위 채권자가 없다는 것을 확인한 후 계약을 진행해야 합니다. 하나의 건물에서도 세대별로 위험도가 완전히 다르기 때문에 절대 생략해서는 안 되는 절차입니다.

⚠️안전한 임대차계약 절차 따라하기

💡계약서 작성부터 특약 기재까지 체계적으로 진행하세요

전세사기를 피하려면 계약서 작성 시 절차를 철저히 지켜야 합니다. 계약서에는 임대인·임차인 인적사항, 보증금, 계약기간, 특약사항, 중개사 정보가 명확히 기재되어 있어야 하며, 서명과 날인이 누락되면 법적 분쟁 발생 시 보호받기 어렵습니다.

특히 특약사항은 사소해 보여도 중요합니다. 예를 들어 ‘임대인이 보증금을 반환하지 않을 시 법적 조치 가능’ 등 문구를 명확히 적어두는 것이 추후 분쟁을 방지하는 데 큰 역할을 합니다.

공인중개사가 계약을 중개한 경우, 중개대상물 확인·설명서를 반드시 받아 서명해야 하며, 계약 체결 후 확정일자와 전입신고는 당일 내 처리하는 것이 가장 안전합니다. 그 어떤 절차도 생략해서는 안 됩니다.

⚠️전세보증보험으로 사기 리스크 줄이기

💡전세보증보험은 전세사기의 최종 방어선입니다

전세보증보험은 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 경우 보험사가 대신 반환해주는 제도입니다. 대표적으로 HUG(주택도시보증공사)와 SGI서울보증이 있으며, 각각의 조건이 다르므로 비교 후 선택해야 합니다.

전세보증보험은 임대인의 동의 없이도 가입 가능한 경우가 있고, 최대 보장 금액이나 심사 기준, 시세 기준도 보험사마다 차이가 있습니다. 따라서 자신의 계약 조건에 맞는 보험을 선택하는 것이 중요합니다.

보증보험 비교표

항목	HUG 전세보증보험	SGI 서울보증 전세보증보험
임대인 동의 여부	불필요 (일부 예외 있음)	일반적으로 필요함
보장 가능 금액	수도권 5억 / 지방 4억	지역제한 없이 최대 5억
우대조건	청년, 신혼부부 등 대상별 할인	일부 우대 프로그램 존재
가입 시기	계약 후 즉시 가능	계약 직후 일정 기간 이내 가능

가입은 계약일 이후 즉시 가능하며, 보험 가입 이전에 임대인의 대출 설정 등으로 보증이 거절될 수 있으므로 계약 직후 가입 절차를 바로 진행해야 합니다. 보증보험에 가입되어 있다면, 임대인이 잠적하더라도 일정 범위 내에서 보증금을 회수할 수 있습니다.

🔍전입신고와 확정일자의 법적 보호 효과

💡두 가지 절차가 있어야 보증금 보호가 가능합니다

전입신고와 확정일자는 단순 행정 절차처럼 보이지만, 세입자의 법적 권리를 지켜주는 가장 중요한 장치입니다. 전입신고를 통해 세입자는 해당 주소에 실거주하고 있음을 증명할 수 있고, 확정일자는 보증금 반환 우선순위를 확보할 수 있게 해줍니다.

전입신고는 주민센터 또는 정부24 홈페이지에서 가능하며, 확정일자는 계약서 원본에 날짜 스탬프를 받는 절차입니다. 이 두 가지가 함께 완료되어야만 대항력과 우선변제권이 동시에 확보됩니다.

확정일자만 받고 전입신고를 하지 않거나, 반대로 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않으면 효력이 불완전할 수 있습니다. 따라서 계약 당일, 이 두 절차를 반드시 마쳐야 사기 상황에서도 법적 보호를 받을 수 있습니다.

📊2023~2025 전세사기 피해 현황과 통계

💡전세사기, 이제는 남의 일이 아닙니다

국토교통부에 따르면 2023년부터 2024년까지 전세사기 피해 신고는 약 4만 건을 돌파했고, 2025년 상반기에도 월 1,300건 이상의 신고가 이어지고 있습니다. 피해 금액은 연간 2조 원 이상으로 추정되며, 피해자 중 절반 이상이 20~30대 청년층과 신혼부부로 나타났습니다.

지역별로는 서울 강서구, 인천 미추홀구, 경기 고양시 등에서 가장 많이 발생하고 있으며, 주로 신축 빌라나 다세대주택에서 문제가 집중되고 있습니다.

이런 상황에서 전세계약을 준비하는 사람은 누구든지 사기의 위험에 노출되어 있다고 봐야 합니다. 예방은 선택이 아니라 필수 생존 전략이 되어야 합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

❓ 계약 전에 반드시 확인해야 하는 핵심 서류는 무엇인가요?

✅ 등기부등본, 건축물대장, 확정일자 및 전입신고입니다. 등기부등본은 임대인의 실제 소유 여부와 근저당 유무를, 건축물대장은 주택의 합법성 여부를 확인할 수 있고, 확정일자와 전입신고는 보증금을 법적으로 보호받기 위한 필수 절차입니다. 모두 계약 전에 반드시 직접 확인해야 합니다.

❓ 공인중개사가 믿을 만한지 어떻게 판단하나요?

✅ 국토교통부의 중개업 정보 공개 시스템에서 공인중개사 등록 여부를 확인할 수 있습니다. 또 중개보증금 공제 가입 여부도 체크해야 하며, 중개사가 서류 확인을 생략하거나 서둘러 계약을 종용한다면 의심해야 합니다. 반드시 중개사 설명과 별도로 본인이 직접 서류를 검토하세요.

❓ 보증보험은 언제, 어떻게 가입하는 게 좋나요?

✅ 계약 직후 바로 가입하는 것이 가장 안전합니다. HUG와 SGI 서울보증 두 기관에서 가입 가능하며, 보장 금액, 임대인 동의 여부 등 조건이 다르니 비교 후 선택하세요. 임대인의 대출 설정 등으로 인해 가입이 거절될 수 있으므로, 계약 후 지체 없이 가입 절차에 들어가야 합니다.

❓ 임대인의 세금 체납 여부는 꼭 확인해야 하나요?

✅ 네, 매우 중요합니다. 임대인이 지방세나 국세를 체납한 경우, 국세청이나 지자체가 해당 주택에 압류를 걸 수 있고, 세입자의 보증금보다 우선순위를 가집니다. 계약 전에 임대인에게 국세완납증명서와 지방세 세목별 과세증명서를 요청해 체납 여부를 확인하는 것이 안전합니다.

❓ 전입신고와 확정일자, 반드시 같이 해야 하나요?

✅ 반드시 두 절차를 함께 완료해야 보증금이 법적으로 보호됩니다. 전입신고만 있으면 대항력만 생기고, 확정일자만 있으면 우선변제권만 생깁니다. 둘 다 있어야 경매나 사기 상황에서도 보증금 우선 회수가 가능합니다. 계약 당일, 빠짐없이 처리하세요.